Umowa przedwstępna przy nabyciu nieruchomości – Kluczowe informacje dla stron

Zakup nieruchomości to jedna z najważniejszych inwestycji, jakie podejmujemy w życiu. Aby transakcja przebiegła bezpiecznie i zgodnie z oczekiwaniami obu stron, niezwykle istotne jest sporządzenie rzetelnej umowy przedwstępnej. Dokument ten, regulowany przez art. 389 Kodeksu cywilnego, stanowi zobowiązanie stron do zawarcia ostatecznej umowy kupna-sprzedaży na ustalonych warunkach. W niniejszym artykule przedstawię kluczowe elementy umowy przedwstępnej, jej znaczenie oraz skutki niewykonania zobowiązań zgodnie z art. 389 i art. 390 Kodeksu cywilnego.

🔰 Podstawa prawna umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna, znana również jako pactum de contrahendo, to umowa, w której strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej – ostatecznej umowy, która przeniesie własność nieruchomości. Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego, zawarcie takiej umowy oznacza, że już samo zobowiązanie do finalizacji transakcji jest prawnie wiążące. Kluczowym aspektem jest tu określenie essentialia negotii, czyli podstawowych elementów transakcji, takich jak:

✔️ Dokładny opis nieruchomości (adres, metraż, stan techniczny, numer księgi wieczystej),

✔️ Ustalenie ceny i warunków płatności,

✔️ Terminy, do których strony zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczoną (choć ten element nie jest absolutnie wymagany, jest bardzo pożądany).

Znajomość tych przepisów gwarantuje, że umowa przedwstępna stanowi solidną podstawę do finalizacji transakcji, zabezpieczając interesy obu stron.

🔰 Forma umowy przedwstępnej

Choć art. 389 Kodeksu cywilnego nie narzuca szczególnej formy zawarcia umowy przedwstępnej, w praktyce dla zapewnienia pełnego bezpieczeństwa transakcji preferuje się jej zawarcie w formie aktu notarialnego. Forma aktu notarialnego gwarantuje:

✔️ Zgodność z obowiązującymi przepisami: Notariusz jako osoba zaufania publicznego dba o poprawność formalną dokumentu.

✔️ Skuteczność roszczenia: W przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron, podpisana w formie aktu notarialnego umowa umożliwia dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej, zgodnie z art. 390 Kodeksu cywilnego.

W sytuacji, gdy umowa przedwstępna jest sporządzona w zwykłej formie pisemnej, niewykonanie zobowiązania skutkuje jedynie odpowiedzialnością odszkodowawczą, co nie daje tak silnych zabezpieczeń jak forma notarialna.

🔰 Skutki niewykonania umowy – odniesienie do art. 390 Kodeksu cywilnego

Art. 390 Kodeksu cywilnego stanowi, że niewykonanie umowy przedwstępnej przez jedną ze stron skutkuje możliwością dochodzenia odszkodowania, ale nie umożliwia wymuszenia zawarcia ostatecznej umowy, jeśli umowa przedwstępna została sporządzona w formie niezgodnej z wymaganiami dotyczącymi formy umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że:

✔️ Jeśli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, strona uprawniona do roszczenia może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej lub dochodzić kar umownych, co stanowi silne zabezpieczenie interesów obu stron.

✔️ Jeśli umowa została sporządzona w zwykłej formie pisemnej, strona, która poniosła szkodę z tytułu niewykonania umowy, może domagać się jedynie naprawienia szkody, a nie wymusić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Właściwe określenie warunków, w tym klauzul dotyczących zadatku, terminu zawarcia umowy przyrzeczonej oraz ewentualnych kar umownych, jest niezbędne, aby zabezpieczyć transakcję na każdym etapie. Dla kupującego oznacza to większą pewność, że zakup nieruchomości przebiegnie zgodnie z ustaleniami i że jego inwestycja jest chroniona na mocy prawa.

🔰 Kluczowe elementy umowy przedwstępnej

Profesjonalnie sporządzona umowa przedwstępna powinna zawierać:

✔️ Oznaczenie stron: Pełne dane kupującego i sprzedającego.

✔️ Opis nieruchomości: Szczegółowy opis obiektu, w tym adres, metraż i numer księgi wieczystej.

✔️ Cena i warunki płatności: Ustalenie ceny, harmonogram wpłat oraz warunki przekazania zadatku lub zaliczki.

✔️ Termin zawarcia umowy przyrzeczonej: Określenie ostatecznego terminu, do którego strony zobowiązują się do podpisania umowy kupna-sprzedaży.

✔️ Warunki odstąpienia od umowy: Klauzule zabezpieczające strony przed nieuzasadnionym odstąpieniem od umowy, w tym kary umowne.

✔️ Załączniki: Dokumenty potwierdzające stan prawny nieruchomości (wypisy z ksiąg wieczystych, operat szacunkowy) oraz załączniki związane z ochroną danych osobowych (RODO) i przeciwdziałaniem praniu pieniędzy (AML).

Podsumowanie:

Umowa przedwstępna przy nabyciu nieruchomości, regulowana przez art. 389 i 390 Kodeksu cywilnego, stanowi fundament bezpiecznej transakcji. Dzięki precyzyjnym postanowieniom zawartym w umowie, strony mają jasno określone warunki, co minimalizuje ryzyko nieporozumień i zabezpiecza interesy obu stron. Wybór formy aktu notarialnego dodatkowo wzmacnia ochronę prawną i umożliwia skuteczne dochodzenie roszczeń w przypadku niewykonania umowy.

Jeśli planujesz zakup nieruchomości, pamiętaj, że rzetelnie sporządzona umowa przedwstępna to klucz do bezpiecznej i przejrzystej transakcji. Skontaktuj się z profesjonalistami, aby mieć pewność, że wszystkie formalności zostaną dopięte na ostatni guzik, a Twoja inwestycja jest chroniona na mocy obowiązujących przepisów.

Pozdrawiam serdecznie,
Właściciel Nowoczesnego Biura Nieruchomości AGENT POWER
Tobiasz Kocot
Licencjonowany Pośrednik PPRN Nr. 23804